Plusvalenza cessione immobili riqualificati

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Dott.ssa Angelica Figliuolo

Nel disegno di legge di bilancio 2024, attualmente in corso di approvazione parlamentare, sono state introdotte importanti modifiche al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Una delle novità riguarda gli articoli 67 comma 1 e 68 comma 1, i quali vengono modificati allo scopo di ampliare le ipotesi di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato delle agevolazioni superbonus, istituito dall’articolo 119 del decreto legge 34/2020.

Secondo la nuova normativa, a partire dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze ottenute tramite la cessione a titolo oneroso di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il superbonus saranno computate tra i redditi diversi, a condizione che i lavori siano stati ultimati non più di 10 anni prima della vendita.

Ciò significa che i soggetti che vendono immobili entro i 10 anni successivi alla conclusione dei lavori agevolati con il superbonus saranno soggetti a un’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26% sulla plusvalenza generata.

È esclusa da questa tassazione la cessione di immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione o, nel caso in cui tra la data di acquisto/costruzione e quella di cessione dell’immobile sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per di più, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, viene precisato che:

  • Se gli interventi agevolati sono stati conclusi entro un periodo massimo di 5 anni dalla vendita del bene, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura, di cui all’art. 121 del DL 34/2020;
  • Se gli interventi agevolati sono stati terminati da più di 5 anni ma entro i 10 anni dall’atto di cessione, si considera il 50% di tali costi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.

Ad esempio, supponiamo che il costo di acquisto di un’immobile sia pari a euro 120.000 sul quale sono stati realizzati interventi con il superbonus 110% per un importo pari a euro 180.000. Se l’immobile viene ceduto entro 5 anni dalla conclusione dei lavori per un importo pari a euro 340.000, la plusvalenza generata sarà pari a euro 220.000 (=340.000-120.000). Se invece, tale immobile viene venduto dopo 5 anni ma entro i 10 anni dal termine dei lavori, la plusvalenza tassata sarà pari a euro 130.000 [=340.000-(120.000+90.000)].

L’obiettivo principale di questa misura è colpire coloro che hanno sfruttato il superbonus nell’intento di speculare sul mercato immobiliare, acquistando una casa per poi rivenderla dopo la riqualificazione o ristrutturando un immobile recentemente acquistato.

L’introduzione di questa tassazione, tuttavia, potrebbe indurre molti imprenditori e privati cittadini che si erano lanciati sui progetti agevolati dal superbonus, considerandolo un’opportunità per migliorare le proprie proprietà o investire nel settore immobiliare, a riconsiderare la convenienza degli investimenti nel settore, con possibili conseguenze negative per l’economia.

È ancora in corso il dibattito politico sul disegno di legge di bilancio 2024 e su queste modifiche al TUIR. Dunque, si resta in attesa di verificare se la misura verrà confermata durante l’iter di approvazione parlamentare.

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