Con una recente sentenza (n. 14800 del 2 giugno 2024), la Corte di Cassazione ha ribadito un principio rilevante per imprese e operatori del settore immobiliare: il regime fiscale agevolato della Participation Exemption (PEX) può applicarsi anche alla cessione di partecipazioni in società che detengono immobili in costruzione, purché siano rispettati determinati requisiti.

Il caso esaminato

La vicenda riguardava la vendita del 26% delle quote di una società immobiliare che possedeva, come unico bene, un immobile ancora in fase di costruzione, destinato a essere adibito ad uso alberghiero.

L’Agenzia delle Entrate aveva negato l’applicazione della PEX, ritenendo che non sussistesse il requisito della “commercialità” previsto dall’art. 87 del TUIR, dal momento che l’attività imprenditoriale (cioè l’utilizzo effettivo dell’immobile) non era ancora iniziata.

Tuttavia, la Corte ha accolto la posizione del contribuente, riconoscendo che:

• le fasi preparatorie dell’impresa, come la progettazione e la costruzione di un immobile strumentale, sono parte integrante dell’attività d’impresa;
• il requisito della commercialità può dirsi soddisfatto anche prima dell’effettivo utilizzo dell’immobile, se vi è un chiaro progetto imprenditoriale e una destinazione a un uso produttivo.

La Sentenza della Cassazione

Secondo i Giudici, la costruzione di un bene destinato a un’attività economica (nel caso, un albergo) è di per sé indice sufficiente di esercizio di impresa, anche se l’immobile non è ancora operativo.

Viene così confermata l’impostazione secondo cui la “strumentalità diretta” dell’immobile all’attività produttiva futura consente l’accesso alla PEX, a condizione che tale finalità sia dimostrabile.

Le implicazioni operative

La sentenza ha una portata molto significativa per tutti quei soggetti che:

• avviano operazioni immobiliari tramite società veicolo,
• iniziano attività in forma “start-up” o in fase di sviluppo,
• intendono valorizzare la cessione di partecipazioni prima del completamento dell’investimento.

In tali casi, la cessione di partecipazioni può beneficiare dell’esenzione PEX, anche se l’immobile è ancora in costruzione, a patto che:

• l’immobile sia destinato a diventare bene strumentale all’attività dell’impresa (e non un mero investimento patrimoniale),
• si dimostri la presenza di un progetto imprenditoriale concreto e documentato.

 Conclusione

La decisione della Cassazione rafforza la possibilità, per operatori e imprese, di pianificare operazioni di dismissione partecipativa in modo fiscalmente efficiente, anche nelle fasi iniziali di sviluppo immobiliare.

Un elemento fondamentale sarà la documentazione preventiva e coerente dell’intero progetto economico, a supporto del legame tra l’immobile in costruzione e l’attività d’impresa futura.